در سال ۱۴۰۳ به خاطر کاهش قدرت خرید مردم، تعداد معاملات مسکن بسیار کاهش یافته و رشد قیمت مسکن در این سال کم بوده است. در این شرایط، پیش بینی قیمت مسکن در ۱۴۰۴ برای مصرف کننده، فروشنده، سازنده و سرمایه گذاران بسیار اهمیت یافته است.
در این مقاله تلاش می‌کنیم با بررسی مختصری بر وضعیت مسکن در ۱۴۰۳ و عوامل موثر بر قیمت مسکن در ۱۴۰۴، به نگاهی منطقی در وضعیت این بازار داشته باشیم. همچنین تاثیرات ریاست جمهوری ترامپ و فعال شدن مکانیزم ماشه را بر بازار املاک بررسی می‌کنیم. در نهایت وضعیت ساخت و ساز، خرید مصرفی ملک و سرمایه گذاری در این بازار برای سال ۱۴۰۴ را ارزیابی می‌کنیم.
وضعیت قیمت مسکن در سال ۱۴۰۳
عدم انتشار اطلاعات مربوط به معاملات ملکی از مرداد ماه ۱۴۰۳ تا انتهای این سال توسط بانک مرکزی، باعث شده اطلاعات آماری دقیقی در این خصوص در دست نداشته باشیم. هر چند عده‌ای افزایش قیمت ملک را دلیل این عدم انتشار می‌دانند، اما به نظر می‌رسد علت اصلی، ثبت معاملات در سامانه خودنویس و عدم دسترسی موقتی بانک مرکزی به این اطلاعات است.
به هر ترتیب، با بررسی اطلاعات منتشر شده تا مرداد ماه، شاهد رشد قیمتی بسیار کم قیمت مسکن در ۵ ماهه ابتدای سال ۱۴۰۳ هستیم. با بررسی بازار و مشاهدات میدانی، به نظر می‌رسد رشد قیمت ملک از دی ماه ۱۴۰۳ اندکی بیشتر شده باشد.
با وجود رشدی که قیمت مسکن در دی ماه ۱۴۰۳ داشته است، همچنان تعداد معاملات بسیار پایین است. این وضعیت نشان دهنده رکود بازار مسکن در سال ۱۴۰۳ است. البته با افزایش نسبی قیمت در انتهای ۱۴۰۳ بازار از حالت رکود، به سمت رکود تورمی حرکت کرده است. در ادامه عوامل موثر بر قیمت مسکن در سال ۱۴۰۴ و اثرگذاری آن‌ها بر این بازار را مورد ارزیابی قرار می‌دهیم.
عوامل موثر بر قیمت مسکن در سال ۱۴۰۴
موارد زیر را می‌توان به عنوان اصلی‌ترین عوامل موثر بر قیمت مسکن در سال ۱۴۰۴ معرفی کرد.
افزایش نرخ دلار
افزایش دستمزدها
افزایش قیمت مصالح ساختمانی
تورم عمومی جامعه
سال ۱۴۰۳ قیمت دلار از حدود ۶۰ هزار تومان شروع شد و در ادامه حتی تا ۵۷ هزار تومان سقوط کرد. اما تقریبا از برج ۵ این سال، رالی افزایش قیمت شروع شد به نحوی که قیمت دلار تا بیش از ۹۰ هزار تومان هم رشد کرد.
این افزایش تقریبا ۵۰ درصدی قیمت دلار، تاثیر خود را به سرعت روی بعضی از بازارها و کالاها مثل طلا، نشان داده است. اما اثر این رشد روی برخی از بازارها، هنوز نمایان نشده است. بازار ملک، یکی از این موارد است.
تاثیر افزایش قیمت دلار، همیشه دیرتر از سایر بازارها روی ملک اثر می‌گذارد. زیرا بازار مسکن بسیار سنگین وزن است و تغییرات قیمتی دیرتر روی آن خودنمایی می‌کند. در واقع می‌توان گفت، افزایش قیمتی که در دی ماه در قیمت مسکن مشاهده شده، آغازی برای خودنمایی قیمت دلار، در رشد قیمت مسکن است.
بنابراین می‌توان گفت، در سال ۱۴۰۴، شاهد تاثیر رشد قیمت دلار بر مسکن خواهیم بود، هم رشد دستمزدها، افزایش قیمت مصالح ساختمانی و در کل تورم عمومی جامعه، اثر خود را روی قیمت ملک نمایان می‌کنند.
در نتیجه رشد قیمت ملک در ۱۴۰۴ بیشتر از ۱۴۰۳ است. اما به احتمال بسیار زیاد، رشد قیمت مسکن در سال ۱۴۰۴، به دلیل پایین بودن قدرت خرید مردم، کمتر از تورم خواهد بود. اما همین رشد قیمت، خرید مسکن را برای بسیار از مردم به شدت سخت‌تر می‌کند.
پیش بینی قیمت مسکن بعد از ترامپ
پس از شروع ریاست جمهوری ترامپ، با واسطه دستوراتی که از جانب وی صادر شد، فشار اقتصادی تحریم‌ها افزایش یافت. همین مسئله روی کاهش ارزش ریال در برابر دلار اثر گذار بود. اما در ادامه، آنچه شرایط اقتصادی ایران را تهدید می‌کند، فعال شدن مکانیزم ماشه است.
مدت توافق برجام ۱۰ سال است و این توافق در مهر ماه سال ۱۴۰۴ منقضی شده و پایان می‌یابد. با انقضای برجام و در صورت عدم توافق جدید، مکانیزم ماشه فعال شده و تحریم‌های اروپایی و سازمان ملل بازمی‌گردند. در صورت اعمال مجدد تحریم‌های بین‌المللی، حتی مبادلات ما کشورهایی مانند چین، به شدت سخت می‌شود.
در شرایط این چنینی، احتمال روبرو شدن با تورم‌های بسیار شدید وجود دارد. در صورت وقوع این اتفاق، اثرات آن به بازار مسکن هم منتقل خواهد شد. در نتیجه شاهد چند برابر شدن قیمت مسکن خواهیم بود. در این وضعیت، خرید ملک برای مصرف کننده به شدت سخت‌تر می‌شود.
وضعیت ساخت و ساز مسکن در سال ۱۴۰۴
در سال ۱۴۰۳ شاهد کاهش درخواست پروانه‌های ساخت و ساز بودیم. به احتمال زیاد این روند در سال ۱۴۰۴ هم ادامه خواهد داشت و حتی شاید شدیدتر شود.
همچنین با توجه به شرایط اقتصادی و افزایش قیمت مسکن، قدرت خرید مصرف کننده بیش از پیش کاهش می‌یابد. این مسئله باعث می‌شود تقاضا برای مسکن، به خصوص ملک‌هایی با مساحت زیاد، کاهش یابد.
از پیامدهای دیگر این وضعیت، کاهش قدرت نقدشوندگی در بازار املاک است. البته هر چه متراژ واحد مسکونی بیشتر باشد، احتمالا تقاضا برای آن کمتر بوده و نقدشوندگی آن نیز کمتر می‌شود. در این شرایط احتمالا تقاضا برای واحدهای کوچک متراژ بیشتر خواهد. همچنین این واحدها نقدشوندگی بهتری خواهند داشت.
بنابراین، ساخت و ساز در سال ۱۴۰۴ به احتمال زیاد به واسطه کاهش قدرت خرید مردم و کاهش نقدشوندگی، خواب سرمایه زیاد به همراه دارد. در نتیجه، برای سازنده مشارکت در ساخت و ساخت واحدهایی با مساحت کم، منطقی‌تر خواهد بود.